Europejski rynek mieszkaniowy staje przed kolejnymi wyzwaniami, wpływającymi na sytuację nabywców i inwestorów. W ostatnim raporcie Deloitte wskazano, że w wielu krajach kontynentu doszło do spadku liczby zakończonych projektów budowlanych, co zbiegło się ze wzrostem cen za metr kwadratowy. Największe wzrosty cen dotknęły Polskę, gdzie ceny mieszkań wzrosły o ponad 19 proc. Szczególnie w Krakowie, gdzie średnia cena skoczyła aż o 28,1 proc. w ciągu roku.
Wyzwania związane z dostępnością mieszkań
Jednym z kluczowych problemów pozostaje niewystarczająca podaż mieszkań w odniesieniu do rosnącego popytu. Eksperci zaznaczają, że nawet planowane obniżki stóp procentowych nie wystarczą do zniwelowania rosnących kosztów zakupu nieruchomości. Dodatkowo, inflacja i bardziej rygorystyczne normy ekologiczne oraz planistyczne utrudniają sytuację na rynku. W efekcie w wielu miastach europejskich w 2024 roku zauważono rekordowe ceny ofertowe przy jednoczesnym ograniczeniu liczby nowych inwestycji.
Zróżnicowanie cenowe na europejskim rynku nieruchomości
Analiza rynków w Europie i na Bliskim Wschodzie pokazuje duże różnice w cenach mieszkań. W niewielu miejscach ceny spadają poniżej 2,5 tys. euro za metr kwadratowy. Najtańsze oferty można znaleźć w Turcji (905 euro/mkw. w Ankarze), Bośni i Hercegowinie oraz Albanii. Z kolei Luksemburg (8760 euro/mkw.), Izrael (6131 euro/mkw.) i Wielka Brytania (5203 euro/mkw.) należą do najdroższych rynków.
Mediana cen w 75 analizowanych miastach wyniosła 3739 euro/mkw. Najwyższe stawki odnotowano w Tel Awiwie (niemal 14 tys. euro/mkw.), Luksemburgu (ponad 11 tys.), Monachium (10,8 tys.) i Paryżu (10,76 tys.).
Rynek najmu: Dysproporcje cenowe
Różnice cenowe są również widoczne na rynku najmu. Luksemburg prowadzi z ceną 43,4 euro/mkw., a tuż za nim znajdują się Paryż i Dublin. W Polsce najwyższe czynsze występują w Warszawie – 17,9 euro/mkw., co plasuje stolicę w europejskiej średniej, pomiędzy Lizboną a Rzymem. Chociaż w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu ceny są niższe, dynamicznie rosną. Dominik Stojek z Deloitte zauważa, że różnice między Warszawą a innymi dużymi miastami w Polsce są mniejsze niż w Europie Zachodniej, gdzie ceny w metropoliach są często kilkukrotnie wyższe od średniej krajowej.
Kredyty hipoteczne i ich dostępność
Kwestia dostępności kredytów hipotecznych również budzi niepokój. Wskaźnik dostępności cenowej, mierzący liczbę średnich pensji potrzebnych na zakup 70-metrowego mieszkania, rośnie szybciej niż wynagrodzenia w wielu krajach. Najtrudniej o mieszkanie jest w Amsterdamie, Atenach i Pradze, gdzie zakup wymaga ponad 15 rocznych pensji. Natomiast w Turynie i Odense wskaźnik wynosi niespełna 5.
W Polsce Katowice wyróżniają się pod względem dostępności mieszkań (7,1 rocznych pensji), podczas gdy w Warszawie wskaźnik wynosi 9,7. Dla porównania, w Budapeszcie potrzeba 11,4, w Bratysławie 12,3, a w Pradze aż 15 rocznych pensji.
Pod względem finansowania średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniosło niespełna 4 proc. Najniższe było w Bułgarii i Chorwacji (poniżej 3 proc.), podczas gdy na Węgrzech osiągnęło aż 9,35 proc. Polska zajmuje drugie miejsce od końca z wynikiem 7,67 proc., co znacznie zwiększa koszty finansowania.
Zmniejszająca się podaż mieszkań jako główny problem
Kluczowym wyzwaniem dla sektora mieszkaniowego pozostaje malejąca podaż nowych mieszkań. W 2024 roku liczba oddanych do użytku lokali była niższa w ponad połowie analizowanych krajów niż rok wcześniej. Największe spadki zaobserwowano w Finlandii, na Węgrzech i w Czechach.
Mimo że Polska odnotowała spadek o 9,3 proc., nadal zajmuje czołową pozycję – z niemal 200 tys. nowych mieszkań plasuje się na czwartym miejscu w Europie, za Turcją, Francją i Niemcami. Przeliczając na 1000 mieszkańców, daje to trzeci najwyższy wynik. Niemniej jednak, w największych miastach takich jak Warszawa czy Wrocław, tempo inwestycji znacząco spadło – odpowiednio o 37 i 45 proc.